李毛毛

我是1个坚定的房地产市场看衰者，关于这一点，在之前《年轻人还要不要买房子？》中有明确写过。但是随着房地产市场的降温，以及政策的变化，房地产市场迎来了可能的长线投资机会，举2个例子。

1、坐标位于杭州市余杭区欧美金融城的公寓。

• 特点：周边商圈成熟，出租率高。
• 投产比：约50²的精装修商业公寓，市场价70万左右可以到手。长租的租金¥3500/月，4.2W/年。短租做民宿约¥350/晚，出租率40%，收益约¥4200/月，¥5万/年。年化收益在6%-7%，如果按6%的复利，约12年可以收回购房成本。
• 点评：70万-上千万，基本都可以做到这个收益水位，资金量大可以按楼层购买，规模化做公寓式酒店，利润更高。风险也客观存在，例如未来可能出台的房产税，但是这类公寓属于商业住宅，未来房产税大概率会只针对多套住宅收取，除此之外投资房产还存在空置期，装修老化等问题，但整体风险可控。
• 注意：除了欧美金融城之外，还有部分小区的车位，热门商业中心的住宅也可以投资，年化基本能做到5%-8%，如果中间房价暴涨，也中途出手，还会有更高收益的可能。如果房价未涨，6%的年化收益，也遥遥领先于各类银行理财和基金产品；非常适合长线自有资金操作。

2、坐标位于黑龙江>大兴安岭地区>漠河县城

• 特点：背靠中国唯一能看到极光的地方>>>北极村的5A景点，拿着望远镜也找不到竞争对手。
• 投产比：约50²的住宅，市场价目前约¥5-6万/套。非常适合买来做民宿，民宿按淡旺季平均150元的价格计算，出租率30%，全年收益在¥1.6万每套；不包括装修费和人工运营费在内，年化能达到32%，3-5年回本。扣掉人工和装修费需要好好再计算一下，年化6%以上问题应该不大。
• 点评：这玩意有适合小资金的容纳能力，拿下20套也不过120万左右，加上装修在200万出头，小资金大收益。风险主要是2点，短期内风险主要是出租率，极其依赖北极村这个景区，景区火民宿活，景区冷民宿死。长期看因为是住宅属性，房产税的问题避无可避，只能寄希望于因为东北空心化而附属的免征房产税？
• 此外漠河的投资涉及到民宿的专业化运营，因此作为35岁以上的互联网人退休之地，不失为一种非常好的选择。运营咱会，钱咱们有，35岁后，选择在这儿躬身入局，不卷，不躺，认真工作，快乐生活，驾着我们的梦中情车，疾驰在大兴安岭的原始森林中。。。